ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO

Antes de firmar cualquier documento es conveniente que compruebe cual es la situación registral de la finca solicitando una  Nota  Simple Registral  en el registro de la Propiedad correspondiente. De este modo podemos estar seguros de que el vendedor es el autentico titular de la finca y de si existen o no cargas que graven la finca que esta adquiriendo.

El contrato debe recoger  todos los detalles de la compra con la máxima exactitud posible, ya que representa un compromiso para ambas partes.  (nombre y apellidos o razón social del vendedor y del comprador, identificación suficiente de la vivienda, definición del contrato que se está realizando, precio convenido, su forma de pago, etc.).

Normalmente se te pedira una señal. Hay quien pide el 10% del valos del piso. Esta señal obliga al vendedor a devolver el doble al comprador si incumple su obligacion de vender el piso. Si el que incumple es el comprador, perdera la señal.
Si todo va bien no sera un problema la cantidad entregada, pero si va mal a pesar de que los contratos privados son totalmente legales puede llevarse su tiempo (incluso años) el hacer efectiva la indemnizacion ante los tribunales. Por eso al comprador le interesa una señal lo menor posible (incluso 300€ si cuela) y al vendedor la mas elevada posible

1. Cuando el vendedor de la vivienda sea una empresa promotora estará obligada a cumplir una serie de  obligaciones de información y publicidad.

   Todas las condiciones ofrecidas en la publicidad  son exigibles al vendedor, aun cuando no figuren posteriormente en el contrato celebrado.

   Además, el promotor tendrá a disposición del público una serie de datos y documentos, entre otros:

   • Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
   • Planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc...
   • Datos del Registro de la Propiedad.
   • Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
   • Estatutos de la Comunidad.
   • Precio total de venta y forma de pago.
   • Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
   • Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
     1. Que el consumidor no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor.
     2. Lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que suponen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.
     3. El derecho a la elección de notario, que corresponde, en estos casos, siempre al comprador.

    La empresa inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos, con el fin de que el comprador acepte unas condiciones predeterminadas.

   Analice las cláusulas del contrato, sin olvidar las que explican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra. Tenga en cuenta que la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios protege sus derechos y establece, con carácter general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos.

   Le aconsejamos que si antes de firmar considera que no ha sido bien informado, solicite el asesoramiento de un abogado.

2. Compra a un particular:
   En este caso el vendedor no estará obligado a facilitarle la información que hemos visto anteriormente,  por lo que será usted quien deberá  solicitarle los siguientes documentos:
   • Los Títulos de propiedad del transmitente.
   • El último recibo anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles también llamado de "contribución urbana".
   • Certificado  de la comunidad de propietarios, acreditando que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad 
   • También es conveniente examinar los estatutos de la comunidad.

Es decir, la consulta al Registro supone una garantía de seguridad para el comprador, que deberá hacer esta gestión tanto si compra la vivienda al contado como si solicita un préstamo hipotecario aunque, en este último caso, la entidad exigirá y, si usted lo desea, se encargará personalmente de realizar la consulta.

En el supuesto de que  la vivienda que usted adquiriese se encontrase gravada con una hipoteca previa o cualquier otra carga, éstas  deberán ser  canceladas por el vendedor económica y registralmente, antes o simultáneamente a la firma  de escrituras públicas. Es importante recalcar este punto, ya que si no se hace así, y se produce la cancelación en un fututo será usted quien deberá hacerse cargo de los gastos.