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problemas con la casa

desperfectos en la vivienda

Lo normal es que el comprador se de cuenta de los desperfectos una vez que entra a ocupar la vivienda. Por eso, en vivienda nueva, la Ley de Ordenacion de la Edificacion preve unos plazos de garantia de diez, tres y un año segun el tipo de defecto. Al margen de ello, el promotor es el responsble contractual durante quince años y por tanto, aunque se haya otorgado la escritura de compraventa, el comprador tiene derecho a exigir la reparacion de los defectos.
En el caso de viviendas de segundamano, hay un plazo de seis meses para reclamar vicios ocultos de la vivienda y que de haberlos conocido el comprador, no la habria comprado o habria ofrecido menos precio por ella. Deben ser defectos ocultos, que no estuvieran a la vista del comprador. En caso de vicios ocultos, el comprador puede desistir abonando el vendedor los gastos que pago o bien reducir, a juicio de peritos, el precio.
Si se demuestra que el vendedor conocia la existencia de los vicios ocultos y no lo manifesto al comprador, este tendra la misma opcion y ademas se le indemnizaran los daños y perjuicios aunque finalmente opte por rescindir el contrato.

vivienda con menos metros de los comprados

Si detectamos menos metros de los estipulados en nuestro contrato, hay dos casos:
1.- Venta sobre plano de pisos en construccion.
En este caso, los Tribunales consideran que el comprador ha comprado de acuerdo a las caracteristicas (orientacion, configuracion, superficie...) del plano incluido en el contrato de compraventa. Por tanto, ese plano obliga al promotor a que las viviendas vendidas reunan dichas condiciones y cualquier desviacion (no consentida) es un incumplimiento el contrato. segun lo grave de la desviacion, podria dar derecho a la resolucion del contrato y/o a una indemnizacion por daños y perjuicios.
Por tanto, si observamos una disminucion de metros, lo primero que hay que hacer es ponerlo rapidamente en conocimiento del vendedor (antes de la fecha prevista de otorgamiento de escritura publica), debiendo realizarse de forma fehaciente (notarial o burofax con certificacion de texto) y para intentar llegar a un acuerdo entre las partes para una reduccion en el precio si asi lo prefiere el comprador. Si esto no fuera posible y quiere comprar la vivienda, lo mejor es que en la escritura publica de compraventa quede reflejado este incumplimiento con reserva de acciones legales por parte del comprador. Si el vendedor no accede a incorporarlo en la escritura hay que comunicarlo de forma fehaciente y antes de la firma de la escritura, que el otorgamiento de la compraventa se va a otorgar con reserva de acciones por dicho incumplimiento.
2.- Venta de una vivienda ya construida:
hay dos casos:
a) Si la venta se hace a un precio por metro cuadrado, el incumplimiento del numero de metros dara derecho al comprador a elegir entre una rebaja proporcional del precio o si la reduccion llega a un 10% de los metros, incluso la rescision del contrato.
b) Que la venta se verifique a un precio cerrado. En tal caso, el vendedor podria negarse a indemnizarnos porque la venta se realizo a precio cerrado y no a razon de un precio por metro.
El plazo para estas reclamaciones es de seis meses, a contar desde la fecha de la entrega.

obra nueva: problemas con grietas, humedades, calefaccion que no funciona

La Ley de Ordenacion de la Edificacion establece las siguientes garantias contadas desde la fecha de entrega de la vivienda:
· Durante diez años, daños causados en el edificio por elementos estructurales como: defectos de la cimentacion, vigas, forjados, muros de carga etc que comprometan a la estabilidad del edificio.
· Durante tres años, por los daños en elementos de habitabilidad en higiene, aislamiento contra el ruido, aislamiento termico, etc ...
· Durante un año para elementos de terminacion o acabado.

como reclamar

Si se niegan a efectuar reparaciones que entren en garantia, hay que acudir a los Tribunales de Justicia previa valoracion por un perito.
Otra alternativa es acudir a los organismos de defensa de los consumidores.
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