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Tipos de prestamos hipotecarios.

los bancos ofrecen basicamente tres modalidades de hipoteca: a interes fijo, variable o mixto. La eleccion dependera de las preferencias y la situacion de cada persona.

Prestamo Hipotecario a tipo fijo

. El tipo de interes se mantiene fijo durante toda la vida del prestamo, independientemente de la evolucion de los tipos de interes en el mercado.
Usted pagara cada mes la misma cuota. Normalmente se contrata por un periodo maximo de 15 años.
Para elegir entre prestamos a tipo fijo de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar son:
· El tipo de interes.
· La comision de apertura.
· La comision por cancelacion anticipada.
Si la diferencia entre los tipos de interes es escasa, es recomendable que tenga en cuenta el conjunto de las comisiones.

Prestamo hipotecario a tipo variable

Normalmente, el tipo de interes que se oferta en un inicio se aplica solo durante los seis o los primeros doce meses. Para el resto del periodo, el tipo de interes se revisa en funcion de un indice de Referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al que se le suma un diferencial.
Para elegir entre prestamos a interes variable de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar son:
· El indice de Referencia establecido y el diferencial que se le aplica (piense que este tipo de interes se va a aplicar durante gran parte de la vida de su prestamo)
· Comision de apertura e interes del primer año. Estos valores deben utilizarse como criterios de decision si comparamos prestamos con el mismo indice de Referencia y diferencial.
Otras caracteristicas de este tipo de operaciones son las siguientes:
· La cuota que usted pagara varia cada año.
· Normalmente se contrata por un periodo maximo de 30 o 35 años.
· La comision por cancelacion anticipada es como maximo del 1% (Ley 2/1.994).
Indices de referencia del mercado hipotecario
Comparar entre Prestamos a interes variable puede resultar mas complicado debido a la existencia de diferentes indices de referencia o de revision. Los mas utilizados son:
· Euribor: Media de los tipos de interes de las operaciones realizadas entre los principales bancos que actuan en la Union Monetaria Europea (UME). Se define como la media simple de los tipos de interes diarios aplicados, entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depositos interbancarios de la zona de la Union Monetaria.
· Mibor a un año: Media de los tipos de interes de las operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario de Madrid.
· IRPH de Bancos: Media ponderada de los tipos de interes de los prestamos hipotecarios para vivienda libre que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos privados.
· IRPH de Cajas: Igual que el anterior pero referido a las Cajas de Ahorros.
Como se aplican los indices de referencia para revisar el tipo de interes?
Los indices de referencia garantizan al cliente que cuando se revise el interes de su prestamo este quedara ajustado a los precios del mercado.
A la hora de aplicar estos indices hay que tener en cuenta dos factores.
Uno es lo que se conoce como el redondeo, muchas entidades suelen redondear los decimales de los indices de referencia .Asi, por ejemplo, si el euribor esta en el 3.60%, este se redondea al 3.75%. Por supuesto hay que buscar hipotecas SIN redondeos, que las hay y cada vez mas. La existencia de este redondeo es algo que algunos bancos suelen ocultar en su propaganda.
El otro es la aplicacion al indice del llamado margen o diferencial, que es un porcentaje que los bancos suman al indice de referencia que se ha tomado como base. Si un cliente tiene contratado un prestamo al euribor mas un punto y el euribor esta en el 4%, el nuevo tipo de interes del credito sera ese 4% mas el punto establecido en el diferencial, es decir, un 5%.
Para comparar dos prestamos con indices distintos tendra que tener en cuenta el diferencial, sumar ambas cantidades y ver cual resulta inferior.

Prestamo hipotecario a tipo mixto.

El tipo de interes ofertado inicialmente se aplica de forma fija durante un tiempo pactado: normalmente de 1 a 3 años.
Para el resto del periodo, el tipo de interes se revisa en funcion de un indice de referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al que se suma un diferencial.
La cuota que usted pagara es fija los primeros años (en funcion del pacto realizado) y variara anualmente el resto.
Para elegir entre prestamos hipotecarios mixtos de diferentes entidades, los aspectos que usted debe tener en cuenta son:
· El tipo de interes del tramo fijo y el tiempo que durara este tipo
· El indice de Referencia establecido y el diferencial que se le aplica para el resto de años
· La comision de apertura.
· La comision por cancelacion anticipada.
En todos los casos como medida para comparar distintos prestamos necesitara conocer el tipo anual equivalente (T.A.E.)

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